核心觀點：經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)專欄作者盤和林認為，從年內(nèi)市場表現(xiàn)看，在“房住不炒”的基調(diào)下，近期國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體趨勢預計仍將�！胺�(wěn)”，但行業(yè)內(nèi)城市分化與房企分化或?qū)⑦M一步加速。
日前南京局部放寬樓市限購的消息引發(fā)廣泛關(guān)注。媒體記者從南京市高淳區(qū)不動產(chǎn)中心獲悉，從2019年6月4日起，外地人在高淳區(qū)買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務合同和營業(yè)執(zhí)照，即可開具購房證明。而在此前，南京的限購政策頗為嚴格。
2019年開春“紅”后，國內(nèi)樓市5月整體表現(xiàn)略有回落。從年內(nèi)房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看，在“房住不炒”的基調(diào)下，近期國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體趨勢預計仍將保“穩(wěn)”，但行業(yè)內(nèi)城市分化與房企分化或?qū)⑦M一步加速。
樓市成交面積方面，5月環(huán)比略有下滑，同比升幅收窄，終結(jié)小陽春“余熱”。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，3月18個主要城市樓市成交面積環(huán)比增長88%。至4月，環(huán)比升幅收縮為19.4%。5月環(huán)比下降3.2%，升幅轉(zhuǎn)為負值；同比升幅也從4月的32.4%收縮至5月的9.6%。
但是，5月各線城市的表現(xiàn)差異明顯。四個一線城市，除深圳外，樓市成交面積均出現(xiàn)不同程度的減少。二線代表城市，成交面積下滑城市占比超六成。然而三線城市表現(xiàn)卻相對樂觀，成交面積環(huán)比上升9.6%。
土地方面，雖然5月供地面積同比仍在微幅增長，但土地成交面積同比卻出現(xiàn)減少，土地溢價率也迎來了年內(nèi)的首次下降。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月300城土地成交面積為8868萬平方米，成交面積同比下降6%。土地平均溢價率為20%，環(huán)比下降5%，同比下降7%。造成土地成交溢價率走低的原因有很多，但是某種程度上反應了市場上拿地熱情略有收斂。
對房企而言，房地產(chǎn)調(diào)整期是對該行業(yè)的大洗滌。調(diào)整期越長，洗滌得越徹底，越?jīng)]有僥幸可言。尤其是對于中小企業(yè)而言，在融資環(huán)境如此吃緊的狀況下，要想從這場暴風雨中走出來，完全得靠自身實力。行業(yè)內(nèi)部的調(diào)整雖然有利于提升行業(yè)的整體生產(chǎn)率，但是路徑卻是“優(yōu)勝劣汰”。這也就意味著，在未來一段時間內(nèi)，企業(yè)間差距與分化將會越來越明顯，直至“劣等”企業(yè)被完全擠出市場。
需要看到的是，造成了房地產(chǎn)市場如此表現(xiàn)的城市分化以及房企分化，既有政策因素也有市場因素。但是不論從政策還是從市場看，這樣的分化只會繼續(xù)持續(xù)下去。
“因城施策”自2016年開始實施。如今進入房地產(chǎn)改革的深水區(qū)，其效用不斷凸顯，正處于邊際遞增區(qū)間，在此作用下的城市分化特征會愈加明顯。而對于失去宏觀有利環(huán)境和行業(yè)庇護的房地產(chǎn)企業(yè)而言，馬太效應更是會被發(fā)揮到極致。
然而，需要反復強調(diào)的是，在“房住不炒”的大背景下，“穩(wěn)”仍然是房地產(chǎn)市場未來一段時間的基本基調(diào)。雖然國家不斷優(yōu)化地方調(diào)控，推進“因城施策”、“一城一策”，給予地方較大的自主空間，但是4月，住建部繼對6個城市進行預警之后，又對4個城市進行了預警。這足以說明，“因城施策”、“一城一策”的自由，是有規(guī)矩有邊界的自由，國家對房地產(chǎn)市場“房住不炒”的定位，仍舊是各地實施房地產(chǎn)調(diào)控不可動搖的底線。（中國財政科學研究院應用經(jīng)濟學博士后、經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)專欄作者 盤和林）
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（責任編輯：鄧浩）
